來源|風財訊

2025伊始，一些房企新一年的“求生仗”就已經開打了。1月9日晚間，碧桂園境外重組方案正式出爐，公布了包括與7家銀行達成共識、化債116億美元、加權平均借貸成本低至2%、債務最多延期11.5年等多項關鍵條款。而不止碧桂園，歲末年初，融創、龍光、融信、金科等房企也都公布了債務重組或重整投資的新進展新方案。不容忽視，2025年又是一個還債高峰期，年內債務到期規模預計在5257億元，尤其第三季度為最高峰。這意味著，今年對很多房企來說，要想過得穩，必須在各種層面“搶灘”力求上岸。

自救進行時碧桂園化債方案出爐

一則長達8頁的公告，披露了市場等待已久的碧桂園境外債重組進展。根據公告，碧桂園已與7家知名銀行組成的協調委員會達成共識，此提案構成進一步談判和具體文件的框架。協調委員會支持公司持續努力落實重組，并愿意與公司合作，確保集團繼續其業務，將干擾降到最低。

碧桂園公告稱，倘落實，重組提案將使集團實現大幅去杠桿化，目標是減少債務最多116億美元(約850億元人民幣)，也包括將到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本，目標是加權平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。此外，重組提案共給予債權人五個經濟選項，以將其范圍內債務轉換為現金（通過要約回購）、強制性可轉換債券、不同票據（“新票據”）及/或貸款融資（“新貸款”，連同新票據統稱“新債務工具”）。

有債權人透露，這次碧桂園的方案做得務實，已經有很多債權人表示有興趣。接近碧桂園的人士則稱，目前碧桂園已經收到不少債權人的表態，表示愿意長期支持公司渡過當前的難關，同時期望公司能夠盡快完成重組。在談判的同時，據悉碧桂園也在“加碼自救”。

據此次公告，碧桂園的控股股東正在考慮將集團未償還本金總額11億美元的現有股東貸款轉換為公司或附屬公司股份，具體條款有待協定。據統計，碧桂園控股股東及家族通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等多種方式已累計提供約416億港元流動資金。

家族還以自持的其他資產，為碧桂園在銀行間市場交易商協會發行的15億中期票據提供了擔保。與此同時，碧桂園正大力出售和盤活資產，自2022年以來處置難銷類資產及盤活沉淀資金回籠超600億元。例如，2023年8月，碧桂園出售所持廣州亞運城聯營項目公司26.67%股權，回籠資金12.92億元。2024年12月轉讓持有的長鑫科技1.56%股權，總代價20億元。

多家房企公布新進展緊鑼密鼓“搶灘”化債

碧桂園之外，近日融創旗下“H1融創03”重組方案也獲得表決通過，這是2024年11月27日融創十筆境內債券整體重組方案中的一個，至今該整體方案已有八筆債券方案成功爭取到持有人支持重組。

另據市場消息，融創的二次境外債重組，也或將在今年3月份公布初步重組方案。1月6日，龍光集團也發布公告公布了境外債務整體重組方案。公告顯示，龍光集團已與若干境外債權人達成一致，提供了現金收購、短期票據與強制可轉換債券的組合、強制可轉換債券、長期票據共四個選項。

據披露，龍光集團目前境外債務未償還本金總額約80.38億美元，其中整體重組方案涉及的境外債務未償還本金總額約75.62億美元，包括現有票據、股本掛鉤證券（ELS）、現有貸款、結構性融資及擔保債務、股東貸款。近日，融信中國推動境內債務重組也流出新消息稱，公司的六只公募債券和四只私募債券將整體尋求合理的重組方案，具體削債方案和重組提案重點，將參考融創等公司境內債務重組的方案。

而從之前不少企業的境外債重組的案例來看，受到近兩年市場持續大幅調整的現狀影響，公司提供的方案普遍更加務實，一方面聯合資方積極化債，對于無法按時兌付的債券也積極研究替代方案。而當下的債權人也都越來越理性，接受度也有所提高。

首家破產重整千億房企金科馬上進入新階段

除了債務重組的，以金科為例的房企在破產重整上也迎來新進展。1月6日，金科股份披露，已與深圳久銀投資、天津啟重圣源、武漢寒樹等16家財務投資人分別簽署了重整投資協議，累計投資近10.68億元，合計受讓標的股份約10.27億股。

據統計，截至目前，金科股份與20余家財務投資人達成協議，簽約財務投資部分的累計募集資金已達到約18.72億元。此前，金科股份則已分別與“上海品器聯合體”、長城資管、川發基金簽署協議，分別確立三家主體為產業投資人(上海品器同時也是財務投資人)。伴隨財務投資人和產業投資人的相繼確立，以及投資資金的到位，金科下一步將整體開展債務清償。具體將保留什么、剝離什么，重整管理人、投資人和金科的債權人充分溝通方案。

與此同時，金科的資產布局、業務重點等也或迎來“釜底抽薪”式的調整。而屆時，作為國內首家進入破產重整程序的千億房企，金科股份將迎來完全的“新生”。

最后一座償債高峰？2025在此一搏

道路是艱辛的、過程是漫長的，但結果一定是向好的。即使2025年還有一座“債務大山”亟待翻越。

據克而瑞統計，2025年房地產企業債務到期規模將達到約5257億元，高于2024年；其中第三季度為償債高峰的到期規模約達到1574億元。但據1月9日中指研究院數據顯示，2024年房地產行業共實現債券融資5653.1億元，同比下降18.4%，這一數值自2021年下半年以來持續回落。

這意味著，度過2025的償債高峰后，伴隨近年新融資的大幅回落，房地產企業的還債壓力也將持續減輕。

華泰證券研究認為，出險房企債務壓力減輕，一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面則有助于出險房企有更多資源用于保交樓，降低近年行業層面的“期房”信任問題，改善新房銷售預期，對房地產行業具有積極意義。的確，“搶灘”化債，只要扛過今年的高峰期，距離“上岸”走入新世界可能就真的不遠了。